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Artículo Legal
julio 4, 20190

La Ley 30933 – “Ley del Desalojo Notarial Express”

Henry Huanco Piscoche[1]

El principal riesgo de las personas que arriendan un inmueble es que su arrendatario, al vencimiento del plazo del contrato o luego de su resolución, no quiera restituirle dicho bien. Dado que está prohibida la autotutela, el propietario deberá iniciar un proceso judicial para lograr la restitución de su inmueble. Y dicho proceso, en nuestro país, es largo y complejo.

Para hacer frente a este grave problema que desincentiva la inversión inmobiliaria, el 07 de mayo de 2014 se promulgó la Ley N° 20301 que tuvo por objetivo agilizar dicho proceso de desalojo. Mediante dicha ley, con la inclusión de una cláusula denominada “allanamiento a futuro”, el arrendatario se allanaba a la eventual demanda de desalojo que el propietario interpusiera contra él.

En los medios se informaba que, a partir de su vigencia, los desalojos sólo tomarían 15 días; sin embargo, dicho plazo comienza a computarse recién desde la obtención de la sentencia, y para ello, previamente, se debía pasar por una “etapa de conocimiento”, en que el Juez debía verificar si el plazo del contrato había vencido o si el contrato fue resuelto por incumplimiento del pago de la renta. Y dicha etapa, por la carga procesal judicial, tomaba, en el mejor de los casos, 1 año y medio. Es decir, dicha ley no cumplió su objetivo y el problema persiste.

Ante ello, el 24 de abril de 2019, se publicó la Ley Nº 30933 – “Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial” (en adelante, la «Ley«). Esta Ley permite que los propietarios, arrendadores o administradores de bienes inmuebles recuperen sus bienes en un periodo más célere, pues quien se encargará de la mencionada “etapa de conocimiento” ya no será un Juez, sino un Notario. A continuación realizaré un análisis descriptivo de dicha Ley.

Ámbito de aplicación de la Ley

Según el Artículo 1 de la Ley, podrán acogerse a este procedimiento, el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un inmueble. Sin embargo, la Ley no aplica para el caso de la desocupación de inmuebles materia de contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros contratos que incluyan un pago para adquirir la propiedad del inmueble.

Requisitos del contrato de arrendamiento para ampararse en la Ley

Si una persona que arrienda un bien inmueble quiere lograr un desalojo al amparo de esta Ley, deberá cumplir los siguientes requisitos:

  • El contrato de arrendamiento debe estar contenido en una escritura pública otorgada por un Notario o en el Formulario Único de Arrendamiento Inmueble destinado a vivienda (FUA).
  • Las modificaciones del contrato de arrendamiento deben revestir la misma formalidad observada en el contrato original.
  • Se debe individualizar el inmueble de manera inequívoca, debiendo consignarse las referencias precisas de su ubicación.
  • Se debe incluir la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del inmueble, ya sea por vencimiento del plazo del contrato o la resolución del mismo por falta de pago de la renta.
  • El contrato de arrendamiento debe contener una cláusula en la que se indique el sometimiento expreso a lo establecido por la Ley, es decir: (i) el sometimiento a la competencia notarial para la constatación de cualquiera de las causales establecidas por la Ley y (ii) la ejecución del desalojo por parte del Juez de paz letrado.
  • El pago de la renta debe realizarse a través de transferencia bancaria, por lo que en el contrato se debe indicar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del Sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS).

Causales para solicitar el desalojo

Sólo se podrá solicitar el desalojo al amparo de la Ley, por las siguientes causales:

  • Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o,
  • Incumplimiento del pago de la renta, de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento y, a falta de pacto, el incumplimiento del pago de 2 meses y 15 días de renta, conforme al numeral 1 del Artículo 1697 del Código Civil.

    Para que el Notario constate el incumplimiento del pago de la renta, solo considerará la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a través de la cuenta de abono acordada por las partes hasta antes de la recepción de la carta notarial por la que se exige la restitución del inmueble.

 Requisitos de la solicitud de desalojo ante el Notario

Una vez que se verifique cualquiera de las 2 causales antes mencionadas y que, a pesar de ello, el arrendatario no quiera restituir el inmueble, el arrendador deberá presentar una solicitud escrita ante el Notario con los siguientes requisitos:   

  •  La solicitud de desalojo debe contener el nombre del propietario o de la persona que tenga derecho a la restitución del bien, su domicilio, DNI y firma.
  • Debe señalar el nombre del arrendatario, su domicilio contractual, de ser el caso, y su número o copia del DNI.
  • A la solicitud, se debe adjuntar el original o copia legalizada: (i) del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento; y (ii) de la carta notarial enviada al arrendatario requiriendo la restitución del bien inmueble debido al vencimiento del plazo o a la resolución del contrato por falta de pago, según corresponda.

Procedimiento del desalojo

El procedimiento especial de desalojo previsto por la Ley consta de 2 partes: (i) procedimiento notarial y (ii) proceso judicial de lanzamiento.

Procedimiento notarial

  • El Notario revisa que la solicitud y el contrato de arrendamiento hayan cumplido los requisitos antes indicados, y que se hayan verificado las causales para solicitar el desalojo ya mencionadas.
  • El Notario notificará al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles de recibida la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las causales para solicitar el desalojo antes mencionadas.
  • El arrendatario solo podrá oponerse si: (i) El contrato sigue vigente (por existir una prórroga), (ii) acredita haber cancelado las rentas, para lo cual deberá adjuntar la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta en la cuenta bancaria acordada, o (iii) la solicitud ha incumplido las formalidades previstas en la Ley.
  • Si el arrendatario no brindó oposición, o si ésta no se amparó en las causales mencionadas en el párrafo precedente, el Notario extenderá un acta no contenciosa dejando constancia del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, declarando la procedencia del desalojo, lo que protocolizará en su Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. Dicha acta constituye título ejecutivo especial para proceder al lanzamiento.

Trámite judicial de lanzamiento 

  • Una vez que se cuente con el Acta Notarial, el propietario deberá presentar una solicitud de lanzamiento dirigida al Juez de paz letrado competente, con la autorización de un abogado y el pago de la tasa judicial para que el Notario envíe la copia legalizada del expediente notarial.
  • Dentro del plazo de 3 días hábiles de recibida la solicitud y las copias legalizadas del expediente notarial, el Juez de paz letrado verificará los requisitos y, de corresponder, emitirá la resolución judicial en la que ordenará el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble, así como la orden de descerraje, en caso de resistencia al cumplimiento del mandato o de encontrarse cerrado el inmueble. Esta resolución es impugnable sin efecto suspensivo.
  • Asimismo, el Juez de paz letrado cursará un oficio a la Policía Nacional del Perú, para que en el plazo de 2 días hábiles contado desde el día siguiente de la notificación, preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo.
  • Culminado el trámite de lanzamiento, el propietario podrá solicitar ante el mismo juez el pago de costas y costos del proceso, así como de los servicios notariales derivados del desalojo.

La Ley no ha estado exenta de críticas. Sin embargo, esperemos que constituya un mecanismo más célere que tutele el interés de los legítimos propietarios en los procesos de desalojo.

[1] Abogado (UNMSM) y Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria (Universidad de Barcelona). Socio fundador del Estudio Huanco Abogados. Árbitro ad hoc e inscrito en los principales centros de arbitraje. Ha conformado Grupos de Trabajo para proponer mejoras al Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal y Reglamento Nacional de Edificaciones. Profesor de Derechos Reales, Contratos, Obligaciones y Arbitraje en las Facultades de Derecho de la UNMSM, UPC y en la Universidad del Pacífico. Artículo publicado e4 de julio de 2019, en: http://polemos.pe/la-ley-30933-ley-del-desalojo-notarial-express/

Artículo Legal
abril 5, 20160

¿Derecho Inmobiliario?

Por Henry Huanco Piscoche[1]

En los últimos años, debido a la creciente inversión inmobiliaria que presenciamos en nuestro país, tanto en viviendas, oficinas, locales comerciales, hoteles como en plantas industriales, se viene usando cada vez más el término «derecho inmobiliario». Así, es común escuchar y ver anuncios sobre cursos, diplomados y revistas de derecho inmobiliario, áreas inmobiliarias de estudios de abogados, e inclusive de “abogados inmobiliarios”. ¿Es que estamos ante una nueva “rama del derecho”?[2]

Ya desde el derecho romano, Ulpiano había señalado que el derecho se dividía en derecho privado y derecho público: “Publicum ius est, quod ad statum rei romana spectat; privatum quod ad singulorum utilitem” (D. 1,1,2). Así, mientras que el Derecho Privado se refiere a las normas que regulan las relaciones entre particulares; el derecho público regula las normas que se refieren a la estructura y organización estatal, y a las relaciones entre los particulares y el Estado, cuando éste actúa investido de ius imperium.

Cada una de estas ramas genéricas contiene a su vez subespecialidades. Así, dentro del derecho privado, se encuentra el derecho civil y comercial. El derecho civil, a su vez, tiene sub divisiones como el derecho civil patrimonial (derechos reales, contratos y responsabilidad civil) y extrapatrimonial (derecho de personas, familia y sucesiones). Mientras que dentro del derecho público se alinea el derecho penal, constitucional, procesal, tributario, administrativo (dentro del cual, a su vez, se ubican el derecho registral, municipal, urbanístico), etc. Por su parte, el derecho laboral tiene una especial naturaleza, pues algunos sostienen que forma parte del derecho privado, otros lo ubican en el derecho público, y como siempre, hay quienes afirman que estaría dentro de un tertius genus denominado “derecho social”.

Con el transcurrir del tiempo han surgido nuevas ramas del derecho, principalmente porque el derecho se ha ido adaptando a los avances de la ciencia y de la tecnología, lo que ha provocado nuevas formas de “contacto social” entre los sujetos. Por ello, surgió el derecho ambiental, regulatorio, de nuevas tecnologías y protección de datos personales, de propiedad intelectual, entre otros.

La característica principal para que surja una nueva rama del derecho es que ésta tenga normas y principios propios que las distingan de otras ramas del derecho, aunque sus principios provengan del género al que pertenecen, como es el caso del derecho urbanístico que pertenece al género derecho administrativo.

Junto con las nuevas ramas del derecho han surgido también las “áreas de práctica”. Éstas – a diferencia de las ramas – además de no contar con normas y principios propios, no son creadas por la doctrina, sino más bien por la práctica legal. En efecto, con el afán de brindar un servicio más sofisticado y especializado a sus clientes, los Estudios de abogados han ido añadiendo la palabra «derecho» a la industria o a la actividad económica sobre la que se brinda el servicio legal. Esto ha ocurrido, entre otros, con el derecho inmobiliario, deportivo, automovilístico, farmacéutico, entre otros.

Es por ello que, en mi opinión, el derecho inmobiliario no puede ser considerado como una rama del derecho, pues no tiene normas ni principios propios que lo distinga de alguna verdadera rama del derecho, es decir, no existe “legislación inmobiliaria” que no esté ya cubierta por alguna rama del derecho. Asimismo, el contenido de un curso de derecho inmobiliario no es otra cosa que un curso de derechos reales, contratos sobre inmuebles, derecho urbanístico, notarial o registral.

Con este enfoque no pretendo menospreciar al derecho inmobiliario; por el contrario, si lo concebimos como un área de práctica, comprenderemos su real magnitud e importancia. En efecto, el ejercicio de esta área de práctica requiere un análisis transversal de diversas ramas del derecho, como el derecho civil (contratos y reales), tributario, urbanístico, financiero, notarial, registral, entre otras, es decir, no sólo se limita a las ramas del derecho privado, sino también a las ramas del derecho público. Es más, constituye un valor agregado contar con conocimientos generales extralegales de negociación de contratos, economía, finanzas y arquitectura, inclusive conocer, de manera específica, el negocio sobre el proyecto inmobiliario que se pretende ejecutar, por ejemplo, el negocio del retail u hotelero, si la asesoría legal está referida a la inversión en centros comerciales o en hoteles, respectivamente.

Como se aprecia, el derecho inmobiliario no es una rama del derecho, sino un área de práctica, que involucra diversas materias, cuyo conocimiento nos permitirá, sin duda alguna, brindar un mejor servicio a nuestros clientes.

[1] Abogado (UNMSM) y Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria (Universidad de Barcelona). Socio fundador del Estudio Huanco Abogados. Árbitro ad hoc e inscrito en los principales centros de arbitraje. Ha conformado Grupos de Trabajo para proponer mejoras al Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal y Reglamento Nacional de Edificaciones. Profesor de Derechos Reales, Contratos, Obligaciones y Arbitraje en las Facultades de Derecho de la UNMSM, UPC y en la Universidad del Pacífico. Artículo publicado el 5 de abril de 2016, en: ¿Derecho Inmobiliario? – Enfoque Derecho | El Portal de Actualidad Jurídica de THĒMIS

[2] Cabe precisar que en el common law, al derecho inmobiliario se le denomina “Real Estate”. Para BRUEGGEMAN y FISHER, el término “real” proviene del término “realty”, que significa tierra y todas las cosas adheridas permanentemente a ésta; mientras que, en contraposición, las otras cosas no consideradas como “realty” han sido designadas como “personalty”, que comprende todas las cosas muebles. Por su parte, el término “estate” significa todo sobre lo que una persona es propietaria (es decir, el patrimonio), incluyendo bienes muebles (personalty) e inmuebles (realty). Por lo tanto, la porción del patrimonio de una persona conformada por bienes inmuebles es conocida como “real estate” (BRUEGGEMAN, William y FISHER, Jeffrey. «Real Estate Finance and Investments”, McGraw – Hill International Edition, 14th ed., p. 1).